于购房者来说，在买房之前全面了解购房流程和房产知识是十分必要的，小编为大家梳理了最全最新的购买新房流程和需要注意的细节，希望大家在买房时少走弯路。
一、买房准备
1、确认购房资格
随着房产行业的发展和迭代，很多城市买房都受到一定的政策调控。所以买房的第一步不是去售楼部选房，而是先看你有没有买房的资格。一般而言，拥有本地户口的购房者都可以在本地购买首套房，如果是外地户口的话就要看到当地的购房政策是如何规定的了。
以北京为例，假如没有北京户口，在京买房，需要连续60个月的社保或纳税，有合法有效的居住证，并且自己名下在京无房。
2、经济能力测算
买房并不是一件容易的事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此买房前的资金准备非常重要。买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，至少还包括以下费用的支出：税费、物业费、面积差价、装修费、后续的房贷等多项支出，所以一定要做好购房预算，避免买得起而住不起的尴尬境地。
二、挑选房源
1、确定需求
购房者应该根据自身需求，做好心理准备和估价。首先是能承受的房屋总价是多少？根据该总价，你可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式，进而筛选出地段、价格、户型、楼层都符合自己需求的房源，多走几个楼盘，对比各楼盘的位置，周围交通，以及学校、医院、银行、商场等配套服务，对比价格，除此之外千万不能忽视了物业服务这一块，物业服务也是影响居住舒适度的重要因素。
2、选择户型
户型面积及格局极大的影响着购房者住进去之后的舒适度，合适的面积、合理的户型设计会留给购房者一个好的居住体验。看房的时候要充分了解房屋自身的条件，包括楼层、户型、朝向、采光、楼间距等因素，来判断其是否符合自身需求。
3、选择有资质的开发商
购房者一定要选择有资质的开发商，品质才能有保障。另外，在买房前，一定要检查楼盘是否有“五证二书”，只有五证齐全的房子才意味着开发商开建造的房子是合法的。
一般来说，“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房销售（预售）许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。“二书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
三、交定金，签认购书
1、购房资质审核
这个环节跟购房者有关但却不是由购房者来做，购房者只需要将相关材料提交给开发商即可。开发商将选房当天成功选房的购房者资料统一录入住建委网站，住建委再对房屋、价格、购房者家庭信息等进行审核，通常审核时间为10个工作日。
2、定金
根据《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标额的20%。实际操作中，定金的数额比例由开发商制定，但缴纳定金的比例一般不会超过总房款的20%。
定金应以书面形式约定，具有法律效力，商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作房款或者收回；若购房者不履行合同，无权要求返还定金，若开发商不履行合同，应双倍返还定金。而订金则不是一个法律概念，它仅具有预付款性质，但不具备担保性质。
3、签订购房意向书
《商品房认购书》都是从住建委网站上下载的，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或销售合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
内容一般包括：
（1）买卖双方当事人的基本情况；
（2）房屋的基本情况，包括房屋位置、面积等；
（3）房屋价款计算；
（4）定金；
（5）签署正式买卖合同的期限。
四、签合同
购房合同是维护买卖双方权利的重要凭证，购房者看好房源后，就可以和开发商签订合同了，购房者应该在合同中注意以下问题：确定面积、确认交房条件、贷款问题、确认物业信息、注意约定违约责任等，以方便出现为了能有效保障合法权益，合同的内容尽量要细节化。在交款环节，购房者应注意保存付款票据等资料。
1、需要注意的合同条款：
（1）列明商品房情况
“买受人所购商品房的基本情况”是标准合同第三条的内容，购房者应留心其中填空处所填的条款，其中特别注意列明自然层数和层高几米。
（2）房屋面积计价方式
房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，合同中应列明面积出现变化时，楼价的变更及退房的条件。
（3）交房日期条款
购房者在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“×年×月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任，通常交房日期含糊不清都是为了逃避责任，所以一定要看清楚。
（4）关于装饰、设备标准、基础设施和公共配套的承诺
把交楼标准以及规划详细写进合同。双方应在合同中用明确的条款来加以规范交楼的标准，如赠送装修、家电等，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字样，如游泳池等空间不得向外营业、原规划公园不得改变用途以及承诺配套都有一一列明，避免引起后续不必要的纠纷。
（5）关于产权登记
购房者最好在合同中约定：如因开发商的原因造成购房者不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，购房者有权提出退房，开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。
（6）保修责任
购房者最好在合同中注明“保修期限不能少于法律规定的期限”。
2、首付
交首付，签订正式合同，开发商出具首付凭证，一般是收据，交完首付后，首付款的收据和小票也是切记保存好，后期按揭和换票据时需要，丢了就非常麻烦了，同时需要注意的是，有的开发商会有好几个账户，记得一定要把首付款打到监管账户里，避免出现人财两空的情况。
五、网签备案
1、网签
房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。
2、备案
根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
3、房屋网签备案基本流程：
（1）备案办理主体
①新建商品房网签备案，由房地产开发企业办理。
②存量房网签备案，通过房地产经纪机构成交的，由房地产经纪机构办理。
③存量房网签备案，通过买卖双方当事人自行成交的，由双方当事人办理。
④金融机构提供贷款的，宜由金融机构办理。
也就是说，新开发商品房和存量房（二手房），都是可以办理网签备案的。
（2）备案办理机构
经网签备案系统注册的房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构等可通过市、县住房和城乡建设部门提供的网签备案端口办理，让当事人就近办理、当场办结。买卖双方当事人自行成交存量房的，双方当事人可通过互联网或手机应用软件（APP）登录网签备案系统，也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。
（3）备案核验
①提交材料：新建商品房网签备案，需提交买受人身份证明。存量房网签备案，需提交买卖双方当事人身份证明。通过信息共享未获得房屋产权信息的，还需提交房屋权属证书。
②核验方式：通过信息共享等方式获取核验所需信息，完成交易主体和房源信息自动核验。
③办理时限：即时自动核验。
④核验要求：属于以下情形的，无法通过网签备案，也就不能获得合同备案编码。
买受人：属于失信被执行人；属于限制购买房屋的保障对象；属于实施限购城市（县）的限购对象；属于不具备购房资格的境外机构或个人；或属于其他依法依规限制购买情形。
出售人：出售人不属于房屋所有权人；或属于限制民事行为能力的自然人。
交易房屋：未取得预售许可或现售备案的新建商品房；属于按政策限制转让的房屋；不满足上市交易条件的政策性住房；存在抵押、查封等限制交易情形的房屋；或其他依法依规限制转让情形。
（4）备案办理流程
第一步，录入合同。房屋网签备案系统自动导入买卖双方当事人及房屋信息，当事人在线填写成交价格、付款方式、资金监管等合同其他基本信息，自动生成网签合同文本。
第二步，签章确认。买卖双方当事人在打印出的网签合同上签章确认并将合同签章页上传至房屋网签备案系统。有条件的城市，可以采用电子签名（签章）技术，在网签备案系统中予以确认。
第三步，备案赋码。核验通过的，完成网上签约即时备案，赋予合同备案编码。
第四步，网签备案信息载入楼盘表。网签备案后，将合同备案编码、购房人基本信息、成交价格、付款方式、资金监管等房屋买卖合同网签备案信息载入楼盘表。
【注意】根据各地实际情况，各地房地产主管部门制定的房屋网签备案具体程序可能有所区别。
六、申请住房贷款
买房付款的方式可以分为两种，一种是全款买房，另一种是贷款买房，不管是选择哪种方式支付房款，购房者都需要根据自身的实际情况来选择。如果是贷款买房，要选择合适的贷款方式和贷款年限，比如公积金贷款、商业贷款、组合贷款。
住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。
开发商通常有自己的合作银行，购房者将购得的房屋抵押给指定银行，银行随之审查购房者的贷款材料，核查征信，一切都没有问题则向购房者放款。至此，购房者和银行形成债务关系，购房者以月供的形式，每月还房贷。
七、缴税/费
需到房地产管理部门办理过户登记，缴纳契税、过户费，然后办理不动产权证，缴纳各项费用。
1、契税
（1）契税的计税依据一般是房屋的合同价格，或者是税务部门核定的价格，公式为：契税=房屋总价*税率。
（2）契税施行3%—5%的幅度税率，施行幅度税率是考虑到我们国家经济发展的不平衡，每个地方的经济差别比较大，所以，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%—5%的幅度税率规定范围内，按照当地的实际情况来决定。
2、其他
除契税外，还需要缴纳公共维修基金、停车位费、卫生费、办理房产证费用等，同时各物业公司收费标准不一样，以各楼盘负责的物业公司的收费标准为准。
八、收房验房
收到入住通知书后，确定交房日，带好材料（包括：身份证、商品房购房合同等）去签收自己购买的房屋。
我们首先要看的是三书《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，一证《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》，一表《建筑竣工验收备案表》。 如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。
其次我们就要看建筑主体的质量、面积。要详细检查房屋质量，包括阳台、雨罩的外饰面有没有开裂现象。
下面给大家列一些具体注意事项：
1、墙体问题
检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，尤其是厨房卫生顶面、外墙等地方。仔细检查地面有无空壳开裂情况，如有空鼓一定要让陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。
2、水电问题
（1）检查水电煤畅通情况，能否正常使用。 打开全部水龙头查漏堵，检查水压和测试排水速度；
（2）用测电笔检查各个强弱电是否畅通，关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路；验收下水情况包括台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等；
（3）检查地面和楼下的天花板是否存在漏水渗水现象，同时记录水表的情况。
3、门窗问题
门窗的结构直接影响室内的通风、采光、安全等多个方面，质量差的门窗在雨天有可能导致漏水，隔音和保温效果也不好。
（1）检查门的厚度，材质和规格、密封性如何，门窗推拉是否顺滑，表面是否平整光洁，有无严重划痕，有没有开裂或断裂现象，门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条是否松动，是否脱落，是否外露；
（2）检查窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何；
（3）金属配件是否齐全，位置是否正确，是否牢固；
（4）检查玻璃是否无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条是否均匀。窗子排水孔是否打通了，如果未打通，积水会流入型材里。
验房过程中，希望大家能够全程跟踪，以免出现问题维权困难。如果缺乏经验，最好是请工程方面的专业人士帮助收房。一旦发现房屋有质量问题，可以让开发商及时补修。
九、办理房本
全款买房，可以选择自办房本，或者交给开发商去办理。一般情况下，自办房本的办理速度比开发商快，且开发商一般会交给第三方代办公司办理，收取一定的代理费。
【注意】贷款买房和全款买房相比，一般会多一个流程，即面签，审核购房者的贷款资质。
十、入住
以上环节之后，购房者就可以住进新房里了，如果是毛坯房还需装修，在入住之后购房者应该及时了解物业情况，以方便之后的居家生活。
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