一、买房需求
1、 购买需求
首先确定好之觉得购房需求，是刚需房还是改善房又或者是为了保值增值投资。
2、购买预算
①总款预算、首付预算、月供、还款年限。影响甚至决定着未来几年的生活品质。
②查询。通过房贷利息计算器，根据贷款方式、金额和时间计算月供；关于等额本金与等额本息的选择，强烈建议等额本息，跑赢通货膨胀的妙招。
③贷款方式
纯公积金贷：高首付，需要一次性支付总款减去公积金贷款的全部金额，不同城市的公积金贷款上限不一，比如深圳上限：单人50万，夫妻90万。
纯商业贷：贷款利率高，相对利息也高。
组合贷：公积金+商业贷，只要开发商支持，建议选这个。
3、购买面积+楼层+户型
①购买面积=公摊面积+室内建筑面积
公摊面积：包括电梯、走廊等。
得房率：越高越好，是真正的套内建筑面积比率；开发商一般会送一半阳台或者飘窗，一楼可能送地下室/花园，顶楼送阁楼。
契税：=<89平，1%，89平的小三房目前市场上较为抢手，但居住体验较为拥挤，未来可能大一点的流通性更好；>89平，1.5%。
②楼层选择
中间层>中高层>中低层>中间不吉利楼层>顶底层；
黄金楼层：楼层的1/2-2/3，次顶楼；
规避楼层：考虑流通性，要规避一些楼层，比如1/2/4/8/顶楼；
流传说法：3/6/9往上走；七上八下，当官的要选择7楼；小高层（18层左右）根据自己的喜好决定即可。
③户型选择
东边户（东南北）>中间户（南北）>西边户（西南北）>东西户，最好是南北通透。
4、优先级排序
①硬件实力
开发商。选择央企、国企等大开发商，或者区域内大开发商，不考虑小开发商；因为大开发商有品牌实力、良好的资金周转能力，烂尾和延期交房等现象概率小，同时也决定着未来每天睡觉是否踏实。
物业公司。物业服务决定了居住体验和二手房的成交价格。
②毛坯房/精装修
（1）精装修
优势：省去装修时间，交付后可拎包入住，要选择好的开发商，万科的精装修稍微好点；
劣势：碧桂园的精装修品质比较差，槽点多；也存在装修溢价，品质不可控。
（2）毛坯房
优势：自己装修更靠谱；
劣势：耗时耗力耗钱（如果精装修交付质量差，自己装修性价比可能更高，毕竟羊毛出在羊身上，买单的还是自己）。
③绿化率>30%为宜
④容积率<5为宜
⑤软件实力
教育资源（省、市名校，小学+初中，初中比小学更重要，初中涉及升学率）
交通（地铁10min-15min步行，公交5min内）
医疗（15min车程范围内）：给生命多一次机会
商场（15min步行范围内）：生活气息更浓厚
周边生态环境
5、区位规划
看周边土地用途规划，商业用途多的地方好出租，纯住宅的地方更安静。预售房、准现房、现房、二手房对比。
预售房：有选择权，一般都要3年的交房期，有烂尾楼风险。
准现房：马上要交房，烂尾楼风险较小，但楼层、户型的选择性不强。
现房：楼层、户型基本上是被选剩下的，捡漏。
二手房：首先排除老破小，只能精挑细选。
二、定房：付款流程
1、交定金前：银行贷款资质审核
①征信报告：根据当地情况，看有哪些银行点可以打印，深圳执行无纸化，基本线上查询；
②收入证明：一般彩印2份，月收入至少是月供的2.5倍，自己公司打印，一定要盖章；
③银行流水：一般是近一年的；
④公积金缴存明细查询书：一般在网上查询并下载
⑤公积金账户查询书：同上
⑥社保清单查询单：同上
⑦房屋查档：房产查询，同上
⑨资格审核通过：可以直接发起贷款，当场办理商贷面签
温馨提示：关于信息查询工具，视实际情况而定，以上仅供参考。
2、交定金，要收据
①资质审核通过后，方可交定金，要收据（电子或者纸质）。
温馨提示：正常情况，最好按照上面的步骤走；
通常情况：一般4.1的银行贷款资质审核，售楼处置业顾问会询问基本情况，如果你的征信报告没问题基本可以先交定金，此时只需要提前准备征信报告即可。
3、交首付，签购房认购合同书
①准备材料
身份证户口本、公积金缴存明细查询书（需要公积金贷款才能提供）
社保查询单、结婚证（未婚无需提供）、收入证明、银行流水、房屋查档公积金账户查询书（需要公积金贷款才提供）
②留存材料
首付款发票、临时物业管理规约、前期物业服务协议
4、网签+备案
通过网签在房管局登记备案，防止一房多卖；等置业顾问通知后，一般一个月内完成网签
5、银行贷款面签（资质审核）
商贷、公积金+商贷=组合贷
6、银行向开发商放款，我们要向开发商索要全款购房发票。
三、给买房人的10条建议
1、买不买房，你都要在房子里过一辈子。
2、很多爱情败在了结婚房子上，你以为打败你们感情的只是房子，其实不是，房子在你们的关系里扮演的充其量不过是客串，主角是你的上进和努力带给她的安全感。
3、买房：从经济的角度看，是你的安全感，是你的丈母娘逼着你去投资。从社会的角度来看，是一个城市在告诉你用最快的方法了解它；从人生的角度来看，是你负债修行的开始。
4、讲真，房子是人生的一项重要规划，不是有钱没钱就可以躲过的。有的人按照自己经济实力来推，发现自己不该买房，另一些人则选择把买房当做目标，来推自己该赚多少钱，前者越贫穷，后者越富有。
5、刚需族们，讲道理，少关注点调控政策，调控政策多半是用来打击炒房客，让你优惠买房？天上掉馅饼？怎么可能。多看看自己的存款单比较实际。
6、能市中心千万别选郊区，一样的钱能买市中心60平千万别买郊区130平，信不信每天花在路上来回的这3个小时就能影响你的人生？
7、不得不说，楼市使得学历越来越值钱。在人才新政的效应下，学历几乎等同于房票。
8、高考选大学是你被城市化的第一步；毕业找工作是你被城市化的第二步；买房定居只是第三步。
9、最可怕的不是背贷款，而是你的信用和流水不够，人家根本不贷给你。因为你的信用和流水是循环渐进稳步增长的，而房价则很有可能是暴涨的。
10、千万不要认为买了房人生就被束缚掉了，每月的房贷会压的自己喘过气来，更不要觉得有了房子就有了安全感，要记住：安全感这种东西完全来自于自己，压力也是。
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