在二手房交易时，房屋评估值的高低直接影响了银行贷款的额度。此外，还有一些情况也需要进行房产评估。购房者了解房屋评估值的作用以及其影响因素是有一定好处的，方便估测银行贷款额度，从而准备相应的首付。

一、    哪些情况需要进行房产评估？

1、    申请购房贷款

购房者在购买二手房需要银行贷款时，银行会对房产进行评估从而确定贷款金额。

2、二手房交易价格参考

如果交易双方对价格都不满意，那就可以委托评估事务所对房产进行评估，避免交易双方因对房产价值不了解，而影响交易的正常进行。

3、房产保险

业主在为自己的房产投保时，保险公司会对房产进行评估。

4、缴纳房产税费

交易后申报成交价时，如主管部门认为其低于市场价值，会委托具有专业评估机构对该房产评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

5、解决房产纠纷

发生纠纷时，二手房买卖双方可委托具有性的专业房地产评估机构对房价进行鉴定，同时为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

二、    哪些因素影响了房屋评估值的高低

1、主观因素：

（1）房屋楼层

塔楼：中间层（6-15层）>高层（15层以上）>底层（5层以下）

板楼：中间层(2-4层)>1层>(5-6层)

(2)房屋利用率

房屋利用率越大，价钱越高（计算方法：房本测绘页中公摊系数，公摊系数越小，房屋利用率越大）

(3)房屋朝向

塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北

板楼：南北>双南>东西>东向

(4)楼龄

年代越新，房价越高（年代新，房屋折旧率低，贷款相对多）

2、客观因素：

（1）市场行情

房屋评估值受市场行情影响很大。根据一般规律，如果某区域房屋价格持续上涨，银行会根据市场行情，调整房屋每平方米估值上限，以达到与市场价格协调的目的。

(2)地理位置

小区中间位置均价大于小区周边位置（临街）；城市发展中心房屋估价大于城市郊区房屋估价。

(3)未来发展规划

城市未来发展规划，影响房价的未来走向，同时也会影响银行对房屋的评估值的高低。

三、二手房房产评估分为哪两种？

二手房评估分为公积金贷款评估和商业贷款评估两种，两种贷款方式的评估时间不同。

1、公积金贷款评估：

系统受理报单以后，在房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后大概15个工作日，即可预约看房，在看房后5-7个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单。

公积金贷款评估的评估值在成交价的85%-90%之间。

2、商业贷款评估：

商业贷款评估在系统报单受理当日，主办通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内会安排看房实勘，看房实勘后三个工作日出具评估报告。

商业贷款评估的评估值在市价的85%-90%之间。

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