买房不是卖白菜，预测中国房价那可是一门玄学，无论是微观经济还是宏观经济都无法精准的去定位中国的房价。但是，买房却不是一门玄学，房子是用来住的不是用来炒的。这次咱们不谈忽悠、脚踏实地好好买房。
这次主要从以下十个要点，跟大家聊一聊好房子“好”在哪，怎么买到好房子？
室内篇
一、户型
很多朋友买房都问我一个共同的问题——你说买房哪个户型更好呢？
我说我不知道啊。因为我不知道你家里几口人，你喜欢什么样子的格局。我不知道你说的是哪几个小区。
所以说，单说什么户型好，我真的是不知道该如何去回答。但是有一个观点大家一定要注意，没有最完美的户型，只有最合适的户型。
当然也不是每一个朋友都知道自己喜欢什么样子的户型，那今天咱们聊一聊，按照数据统计下，大部分人喜欢的户型是什么样子。
考察好户型的维度有很多，首先是功能性。
功能性包括有没有书房、有没有三居室、四居室、阁楼，有没有衣帽间？这些就是整个户型的功能性。如果缺乏某个功能性，那可能对你来说就不是个好户型。
举个例子：我们家有五口人，但是一个二居室仅从功能性上就已经会被我排掉了。
再来我们聊聊户型的格局，很多人比较喜欢方正的户型，那什么是方正的户型呢？作为一个从业多年的房地产人，我可以告诉你，户型方正绝不是指正方形的户型。
方正的户型意味着，大面宽小进深，是一种类长方形的结构。因为这样一个户型阳光可以充分照进来，利用率很高很经济，是最受欢迎的。在这里提醒大家一点，最好的面宽比进深是1.5：1。
进深简单的说就是窗户到门的距离，这个距离越少，越容易形成南北通透，透光又透气。大面宽其实就是开间大。开间大了采光效果自然就会好。
关于户型呢，我们再来聊聊它的尺寸布局。
简单的说，大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室。
首先，卧室要小于15平。很多人会觉得不太理解，其实在风水学里讲究卧室大了吸人气。所以即便在皇帝的寝宫也只有十平出头。很多人认为这是迷信，不科学。但风水学也叫堪舆学，是一个大数据统计结果。人睡觉时是最容易受到攻击的，所以原始人都躲在山洞睡觉。对我们现代人来说，小卧室更有安全感，并且卧室只是一个睡觉的场所，为什么不把空间放在更需要的地方呢？
接下来再说说厨房
厨房是有油烟产生的，就必须要用来排油烟。所以厨房一定要安置在下风处，防止油烟倒灌。
厨房也是个烹饪场所，所以我们一定要将厨房与卫生间相隔离。有的户型把厨房和卫生间放在了一起。原本是没有太大问题的，但是放在一起一定要注意隔离性。防止墙壁漏了，或者不注意打扫，而导致卫生间的东西进入厨房。
厨余垃圾也会滋生细菌。因此我们需要明亮并宽敞的厨房，以便利于打扫不产生细菌。
国外的西厨很多是开放性的厨房，因为西厨油烟比较少。对于中国来说大部分半开放或者全封闭。
而卫生间最最最最重要的是干湿分离，所以一定要向置业顾问问清楚你所购买的户型卫生间的防水处理技术以及硬件设施。
最后就是客厅。
客厅要位于正中。尽量宽敞方正无遮挡，因为是家人朋友交流的场所。同时在这里推荐一个小窍门，有条件的话尽量把客厅设置为落地窗，这样视野会非常非常开阔。
二、层高和净高
先说概念：
层高是上下两层楼板之间的距离。净高是层高减去楼板厚度。
对我们而言净高如果太低了会很压抑。对于一个一米八的中国人，房间净高最好是要高于2.4米的。但是对于经常逛样板间的人来说，净高其实也是会由于房间的格局、布置、玻璃面积的不同造成不同的主观体验。有的4.7米的LOFT也会有压抑感，而有的4.2米的LOFT经过设计也会有觉得很开阔。
所以光听置业顾问说比例还是不行，净高这种数据一定要去样板间或者现房里自己体验。
室外篇：
谈楼层，要把电梯房与没有电梯的房子要区分开。
分开后呢，我们其实能很直观的感受到低中高各楼层的优劣。这些东西因人而异，就不在这里过于详细的去描述了。但是在这里要澄清一个事情，网上所传的高层（9-11层）空气浑浊是谣言。
在这里小安提醒大家几个点，就是如果小区规划人数少、没有花园绿地供大妈跳广场舞。低楼层也是不会吵闹。如果小区有水池，那低楼层要小心夏季蚊虫。
二、得房率
房地产得房率指的是可供住户支配面积与每户建筑面积的比率。
什么是可供住户支配的面积呢？套内建筑面积，形象点的说法就是地毯覆盖面积。房间中铺满地毯，地毯的面积就是套内面积。建筑面积就是销售面积，房本面积，所以新手买房者一定要注意了。
值得注意的一点是正常来说得房率越高越好，但是也不完全是这样，有的地方没有了电梯确实得房率高了，但是出行也不方便了。
开发商在计算得房率的时候是不把附加空间算在里面的，但是实际居住，我们要考虑实际使用面积到底有多大，这时候我们就要考虑，阁楼面积、露台面积到底有多大。这就是我们要额外算的参数。
三、绿化率
绿化率指的是，绿化面积与小区面积的比例。绿化率国家有规定，是不低于30%。但是有些开发商把稍微有点草的地方都算成了绿化，所以数字不能说明问题。我们必须要亲自看小区情况。
小安掏心窝子和大家讲，业内来说，龙湖、绿城对绿化园林的打造是非常一流的，一般这两家的绿化大家是可以放心的。
四、容积率
容积率指的是小区总建筑面积与用地面积的一个比率，住宅一般是2.0—3.0，花园1.0—2.0，别墅在1.0左右。
容积率是国家规定，开发商无法更改。正常来说容积率越小越好，但是看完楼盘的容积率以后，还要看周边。如果周边高楼林立。小区容积率再低，心里也会添堵的。
而且很多开发商会偷面积，包括高楼地下室，人防通道都不会放在容积率里，这是很多开发商约定俗成的，大家知道就好。
五、楼间距
关于楼间距，其实有的置业顾问会经常用言语去误导你。比如说，我们楼与楼之间非常宽阔。楼间距最大处达到了35米。打住，如果楼高350米，那么她所描述的楼盘，一楼就是一个常年不见阳光的地下室了。所以，抛开距离谈比例才是真合理。
那什么比例才合理呢？楼间距最重要的一点是楼高与楼间距一定要小于1：1.2，小于这个数字才合理。这样在冬天才能确保能照到阳光。
和其他的考核维度有所区别的就是楼间距一定是越大越好。大了以后独户感、视野开阔、无对视问题、日照充足等。小了那就是他的对立面了
周边篇
前几天有个朋友问我，说快交房了发现楼下有一个公厕。该怎么办？咱们都知道，网签结束后除非开发商违约，比如说面积误差超3%，擅自更改规划，这时候我们才能退房。而这种个人没注意造成的，那就只能认栽了。
我给他的建议是把家里的厕所扒了，改成储物间，充分利用这个公厕。
之所以跟大家讲这个，是要强调。买房子不是卖白菜，近百万的东西，值得我们开个车把周边看一遍。确保万无一失。
比如高压线、锅炉房、工厂烟囱、垃圾填埋场、垃圾处理站、火葬场，都不是什么好东西，能避就避一避。当然也考察下价格。
地铁口、公交站、能近则近。但是医院，如果家里没有老人的话，还是不建议靠太近。毕竟疾病或者人流对我们还是不好的。
中小学如果家里没孩子其实不需要靠得太近，会比较吵闹。而且如果家里有女司机，或者开车不好的，出门撞到那就不好了。
物业公司：
关于物业，相信大家都有一个共同的问题：我还没住进去，我如何鉴别物业公司的好坏呢？
在这里小安教大家四个诀窍：口碑、保安、自行车摆放与地面整洁度。言简意赅，一看就懂。照着这四个标准去找事半功倍。
最后再跟大家稍微聊一聊，什么房子有未来？
一、二居和四居（丁克、二娃）：丁克一族越来越多，二娃政策逐步落地，二居三居将来极有可能成为一个趋势。
二、健康养生（公园旁边）：随着居民消费能力的不断上升，单单满足居住需求已经跟不上时代的进步了，现在人更多在意的其实还是健康及养生。
三、物业服务：一个好的物业一定能给小区满意度提升一个档。我所知的业内物业做得比较好的，那首选万科。
四、地段
地段这个就涉及到了政策，所以仁者见仁智者见智了。但是在这里提醒一下，交通顺畅、居于核心枢纽上的房子是一定不会过时的。
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